Kira piyasasında neler yaşanıyor?

Son zamanlarda yaşanan aşırı artışlarla ev kiraları birçok kişinin gündemine girdi. Herkesi zor duruma sokan piyasada yeni ev bulmak da oldukça zor duruma geldi. Ev arayanlar aylarca bütçelerine uygun bir daire bulamazken, mevcut kiracılar da fahiş zamlar ile karşı karşıya geliyor.

Hürriyet Gazetesi’nin haberinde yer verilen bilgilere göre, konunun uzmanları piyasaları hem ekonomik hem de hukuksal olarak ele alıyor, akıllardaki bütün sorulara yanıt veriyor. Hürriyet emlak editörü Gülistan Alagöz‘ün notlarıyla Hürriyet yazarı Sefer Levent‘in haberinden detaylar karşınızda.

Ev kiraları neden artıyor?

İşte madde madde ev kiralarının artmasının sebepleri:

• Kredi faizi ve fiyatlarındaki artış ile orta gelirli vatandaşın ev alması zorlaştı. Bunun sonucunda kiralık dairelere talep arttı.
• Yeni konut üretiminde yaşanan yavaşlık arz sorununa sebep oldu.
• Pandemi sürecince ertelenen düğünlerin yapılması da kiralık ev talebini arttırdı.
• Üniversiteyi yeni kazanan ve pandemi sebebiyle evini kapatan öğrenciler aynı anda kiralık ev arayışına girdi.
• Bazı bölgelerde yapılan kentsel dönüşümler sonucunda evini boşaltan vatandaşlar ev kiralamaya başladı.
• Yabancıların konut taleplerinde ciddi artışlar oldu. Yaşanan Rusya – Ukrayna savaşı Antalya’da kiraları 4 kat arttırdı.
• İran, Irak, Suriye ve Afrika vatandaşları çoğunlukla İstanbul olmak üzere belirli bölgelerde kümeleşmeye başladı. Bu mevkilerde kiralarda yüksek artışlar meydana geldi.

Kiralık ev arayan vatandaşlar hangi süreçlerden geçiyor?

Ev kiralarındaki fiyat artışları ve arz sorunları ile birlikte kiralık ev arayan vatandaşları zorlu bir süreç karşılıyor. Bazı bölgelerde emlak ofislerinde sıra ve rezervasyon işlemleri yapılıyor, vatandaşlar isimlerini yazdırıp beklemeye geçiyor. Yaşanan durumlardan birisi de açık arttırma ile ev kiralama. Aynı ev için kiralama talebinde bulunan vatandaşlardan en yüksek teklifi veren kişi evi kiralayabiliyor.

Son zamanların en çok dikkat çeken durum ise ortak ev kiralama taleplerinde yaşanan artış. Eskiden öğrencilerin tercih ettiği bu kiralama yöntemi, artık toplumun hemen her kesimine yayılmış durumda. Avukat, öğretmen, doktor, beyaz yakalı gibi farklı statülerdeki kişiler emlak ilan sitelerinde ortak ev kiralama taleplerine başvuruyor.

Yaşanan artışları fırsat bilen bazı ev sahiplerine dikkat!

Hali hazırda kiracısı bulunan daireler için 12 ayda bir yapılan zam oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması ile belirleniyor. Her ay açıklanan bu oran, yasal olarak yapılabilecek maksimum kira zam oranı olarak geçmektedir. Ancak bazı fırsatçı ev sahipleri “kiralar çok arttı” gibi bahaneler ile yasal oranın üzerinde taleplerde bulunuyor. Bu taleplerin hiçbir yasal dayanağı bulunmamaktadır.

Yaşanan bir diğer durum ise evinde kiracı bulunan ev sahibi, kiracıyı yasal olmayan yollarla ile evden çıkarıp, yüksek fiyatlar ile evini tekrar kiralamaya çalışıyor. “Oğlum oturacak”, “ev satıyorum” gibi bahaneler ile kiracıyı evden çıkaran ev sahipleri kanunen, kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı olduğunu ispatlamak durumunda. Ev sahipleri eğer bu şekilde kiracıyı evden çıkarırsa, 3 yıl içerisinde evi başkasına kiraya veremiyor, başkasına kiraya vermesi durumunda ise eski kiracıya tazminat ödüyor.

Yasal olmayan bir diğer talep ise “ara zam“. Son zamanlarda senede bir kere yapılan kira zammını yeterli bulmayan ev sahipleri, ara zam uygulamak istiyor. Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre böyle bir uygulama söz konusu olamaz.

Ev sahibini zor durumda bırakan kötü niyetli kiracılara da dikkat!

Kiracıların mağduriyetleri karşısında, ev sahiplerinin zor durumda kaldığına dikkat çekmemiz gerekiyor. Enflasyon karşısında yapılan yasal zam oranlarının yetersiz olduğunu belirten ev sahipleri de mevcut. Sadece kira geliri ile geçinen vatandaşlar için bu zam oranları yetersiz kalıyor. Ancak geliri yüzde 100 artmayan birinden kiraya yüzde 100 zam istemek de gerçekçi bir çözüm olmuyor.

Uzmanlar bu durumlar karşısında ev sahibi ile kiracının karşılıklı anlaşarak orta yol bulmasını öneriyor. Eğer orta yol bulunamazsa zaten kanunlar devreye giriyor. Ayrıca belirtmekte fayda var ki, kötü niyetli kiracılar da mevcut. Aylarca ödeme yapmadan kaçanlar, yüksek kira vadedip hiç ödeme yapmayanlar ev sahiplerini zor durumlara sokuyorlar. Ev sahiplerinin böyle kişiler yerine, az da olsa istikrarlı ödeme yapacak vatandaşlara evlerini kiralamaları faydalı olacaktır.

Ev sahipleri hangi durumda ek zam isteyebilir? Evden tahliye için şartlar nelerdir?

• Kiracıların 5 yıldan uzun süredir aynı evde oturduğu durumlarda “kira tespit davası” açılabilir. Eğer kiralanan daire, bölge ortalamasının altında kaldıysa, bilirkişi bölge ortalamasına göre bir rakam belirler. Yine burada ev sahibinin direkt istediği rakam gerçekleşmez ve kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de yapılır. Ayrıca unutulmamalıdır ki kira tespit davaları 2 yılı aşkın sürmektedir.
• Kanuna göre yapılan kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadığı sürece otomatik olarak her yıl yenilenmektedir. Ancak kiralanan evde 10 yıldan aşkın süredir oturan kiracıları “herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan” tahliye edilme hakkı ev sahibine verilmektedir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken tek durum uzatma süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmasıdır.

Kira piyasasında normalleşme olacak mı?

Yerli ve yabancı göçlerin sayısında bir düşüş yaşanması mümkün görünmüyor. Yakın zamanda İstanbul’da bu doğrultuda bazı semtlere kısıtlamalar getirildi. Bu kısıtlamaların yakın gelecekte sayısının arttığını görebiliriz. Ancak kısıtlamaların tek başına piyasayı normalleştirmesini bekleyemeyiz. Yeni evlenenler, öğrenciler, tahini çıkanlar konut talebinde bulunmaya devam edecek. Kiralarda yaşanan artışlar da bu doğrultuda bir süre daha devam edecek gibi.

Fiyatlarda yaşanan artışlar ile konut almak da bir süre daha zor olmaya devam edecek. Yapılması gereken ise konut arzını yani, yeni konut sayısını arttırmak olacaktır. Devlet tarafından özel sektöre kontrollü teşvikler, yasal kolaylıklar sağlanabilir. Ayrıca sektörde birçok projeye imza atan Emlak Konut ve TOKİ’ye her zamankinden çok ihtiyaç var. Konut arzının düşük, konut talebinin yüksek olduğu lokasyonlara mümkün olduğunca proje geliştirilmesi önem arz etmektedir.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; Kira piyasasında neler yaşanıyor (hurriyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Ev kiraları piyasasında neler yaşanıyor? yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.

Kira fiyatlarında meydana gelen artışta, Konut Arzı etkin.

Yeni inşaat projelerinin yavaşlamasına bağlı olarak son dönemdeki mevcut Konut Arzı azalmakta. Buna bağlı olarak kiralık ev talepleri de artmakta. Nitekim Kentsel Dönüşüm projelerinin etkisiyle bazı semtlerde kiralık ev arayışı yoğunlaşmış durumda. Söz konusu tabloya yeni evlenen çiftlerin ayrı eve çıkma ihtiyaçları da eklenince, bazı yerlerde ev kiraları 2 katına kadar çıkmış.

‘Memur kefil’ isteyen ev sahiplerinin sayında artış var

Evlerini kiraya veren ev sahipleri ise ‘Memur Kefil’ beklentisine girmiş durumda. Konut stokundaki daralmayı fırsata çevirenler piyasayı daha da yukarıya çekiyor. Özellikle İstanbul genelindeki kiralık evlerin fiyatlarında yaşanan bu hızlı artış, dikkat çekiyor. Zira 2+1 daireler için istenilen 2.000 TL – 2.500 TL arası aylık kira fiyatları normal karşılanır oldu.

Ancak artan kira fiyatları, asgari ücretle geçinmek durumundaki aileleri ve öğrencileri büyük sıkıntıya sokuyor. Bununun yanında ‘memur kefil‘ istenmesi de işin ayrı bir tarafı. Artan kira fiyatları yanında, kiraları tahsil etme konusunda problem yaşamak istemeyen ev sahipleri arasında bekara ve öğrenciye ev vermeme gibi tercihlerin sayısında da artış var. Konuyla ilgili görüş belirten emlakçılara göre konut sahipleri, kiralarını düzenli ödeyebilecek yeterli gelire sahip kiracıları tercih ediyorlar.

Yeni evli çiftler kiralık daire bulamıyor

Pandemi sonrası başlayan normalleşme süreci ile birlikte yaşanan bu sorunu Milliyet gazetesinden Duygu Erdoğan köşesine taşıdı. Bu durumdan Erdoğan’a göre en çok yeni evlenecek çiftler muzdarip oluyor. Çünkü normalleşme süreci sonrası kira fiyatları 2 katına kadar çıktı. Kira artışları en çok İstanbul’da hissediliyor. Ancak diğer bazı illerde de yüksek kira artışlarının olduğu gözlemlenmekte. Habere göre kiralık ev arayan yeni evli bir çift sorunu şöyle dile getirdi, “İstanbul Yenibosna’da ev bakıyorduk. Fakat maalesef bulamadık. Diğer taraftan bu süreçte düğün tarihimiz geldi ve evlendik. Ve şimdi hala ailemizin yanındayız. Maalesef 2+1 bir ev için istenen kira 3 bin lirayı aşıyor. Bunun tek nedeni binanın yeni yapılmış olması. Üstelik aynı yerde eski, bakımsız, deprem yönetmeliğinden önce yapılan evler bile 2 bin liranın üzerinde.”

Yeni evlenecek çiftlerden de benzer yorumların geldiğini belirten Erdoğan, İstanbul’da kiralık ev konusunda en çok sorun yaşanan bölgeleri şöyle sıraladı;

• Avrupa Yakasında Küçükçekmece, Avcılar,
• Anadolu Yakasında Kadıköy’den Kartal hattı

Fiyatların artması emlakçıların da işini zorlaştıyor

Konu ile ilgili İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa da görüşlerini beyan etti. Zira Aşa, kiralık ve satılık daire fiyatlarının artmasının emlakçıların işini zorlaştırdığını belirtti. “Çünkü bu artan fiyatlar ile gayrimenkul kiralamak ve satın almak zorlaştı” diyen Aşa, konut arzının azaldığını ve diğer yandan ise kentsel dönüşümün devam ettiğine vurgu yaptı. İstanbul içinde bazı bölgelerin daha sakin olduğunu söyleyen Aşa, bazı bölgelerin ise sıkıntılı olduğunu söyledi. Bütçesine uygun ev arayanların sayısının arttığını söyleyen Başkan Aşa, buna karşılık özellikle merkezi lokasyondaki evlerin fiyatlarının daha çok arttığını belirtti. Aşa, “Ev sahipleri Beşiktaş’ta normal bir alandaki konuta 4-5 bin lira kira istiyor. Bunu ödeyecek insanın aylık kazancı en az 15 bin lira olmalı. Hal böyle olunca da vatandaş 1 saat yolu göze alıp biraz kent dışına yöneliyor.” diye konuştu.

Konut Arzı azaldı ancak konut üretimi artmadı

Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Altan Elmas ise konu ile alakalı olarak şunları söyledi; “2017 yılından beri konut stoku azalmakta. Ancak üretim artmamakta. Bunun sonucunda arz sıkıntısı yaşanıyor. Haliyle talep artınca da, arzın azaldığı yerlerde ev kiraları artmaya başladı. İnşaat maliyetlerinin artışı konut geliştiricileri çok etkiledi. Yeni projelerin sonbahar itibarıyla gündeme alınmasını ancak temkinli olacağını öngörüyoruz. Bir diğer konu da yüksek banka faiz oranları. Bu iptekli konut alımını sınırlıyor. Sektörde artık üretim, talebe göre ayarlanacak” dedi.

İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, inşaat maliyetlerindeki yıllık artışa değindi. Son bir yılda yaşanan yüzde 42.4 artışın inşaatçılar tarafında ‘yüzde 100’ün üzerinde’ hissedildiğine vurgu yapan Durbakayım, “Devam eden projelerde ancak maliyetlerden kaynaklanan fiyat artışının yarısı nihai tüketiciye yansıdı. Yeni projelerde böyle bir şansımız olmayabilir” dedi.

Nitekim Durbakayım Mayıs 2020-Mayıs 2021 arası inşaat maliyetlerine örnekler verdi;

• betonarme demir ton fiyatının 3250 liradan 7440 liraya,
• hazır beton metreküpünün 140 liradan 306 liraya,
• dış cephe alüminyum kilogram fiyatının 18 liradan 40 liraya yükseldiğini söyledi.

Konut satışları oldukça düşük seyrediyor

TÜİK’e göre son 3 ayın konut satış rakamları şu şekilde gerçekleşti;

• Mayıs ayı konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 16,2 oranında artarak 59 bin 166 adet oldu.
• Haziran konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 29,1 oranında azalarak 134 bin 731 oldu.
• Temmuz konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 53,0 oranında azalarak 107 bin 785 oldu.

Bu tabloya göre Mayıs ayı ev satışlarında yüzde olarak olumsuz bir durum gözükmüyor. Ancak, 2020 yılı mayıs ayı satış rakamları Koronavirüs salgını dolayısı ile oldukça düşük seyretti. Dolayısı ile rakamları, önceki yıllar ile kıyaslamalıyız. Sonuç olarak, konut satışlarının bu yıl düşük seyrettiği açıktır.

Buradan bakıldığında mantıken konut arzı fazla gibi gözükor. Ancak piyasadaki belirsizlik ve inşaat maliyetlerindeki artış sebebi ile yeni projelere başlanmadı ve yarım projeler de yavaş ilerliyor. Dolayısıyla konut stoku bazı semtlerde talebe kıyasla yetersiz kaldı.

İstanbul’da son 1 yılda kira artışının en yüksek olduğu semtler

Hepsiemlak, İstanbul’da son 1 yılda kira fiyatlarının yüzde 50’nin üzerinde artış gösterdiği 50 mahalleyi açıkladı. Megakentte bazı semtlerde kira fiyatları cep yakıyor;

• Sarıyer’in Rumeli Hisarı semti yüzde 290,
• Beşiktaş’ın Vişnezade semti yüzde 238,
• Sarıyer’in Reşitpaşa semti yüzde 218,
• Beşiktaş’ın Gayrettepe semti yüzde 171 ve
• Kadıköy’ün Fikirtepe semti yüzde 150.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; Kiralık isyanı (Milliyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfamızdan alınmıştır.

Konut arzı azaldı, kiralar 2 katına kadar çıktı! yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.