Ev sahipleri yüzde 25 zam sınırını sınırı 3 formülle aşıyor

Ev sahipleri kira artışlarındaki yüzde 25 sınırını aşacak yöntemler geliştiriyor. Konutta kira artışına yüzde 25 sınırı gelmişti. 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen sözleşmelerde ev sahipleri yüzde 25’in üzerinde zam yapamayacak. Bu durumdan memnun olmayan ev sahipleri ise 3 farklı formül ile bu sınırlamaya takılmadan evlerini kiraya vermeye çalışıyor.

İlgili haber; Yüzde 25’lik kira artış oranı sınırlaması Meclis’te onaylandı

“Kiraya veren şimdiden fiyat artışına gitti”

Hürriyet Gazetesi muhabirlerinden Gülistan Alagöz’ün haberine göre ev sahiplerinden kimi evine baştan zam yaptı, kimi evini kiralamak için bekliyor, kimi de sözleşme tarihini 1 Temmuz sonrası bir tarihe öteliyor. İşte ev sahiplerinin uyguladığı 3 formül şöyle:

• Kiraya zam sınırı mevcut kiracılar için geçerli, yeni kiraya verilecek evde bir düzenleme yok. Bu nedenle bugünlerde evini yeni kiraya verecekler, düzenleme öncesi belirlediği rakamı arttırdı. Yani daha yolun başında zammı yaptı.
• Kimi ev sahipleri ise zam sınırına yakalanmamak için sözleşme tarihi ile oynamayı seçti. Bugün kiraya verilen bir evde sözleşme 1 yılda yenilendiğinde en çok yüzde 25 zam yapılacak. Ancak 1 Temmuz sonrası yapılan sözleşmeler zam sınırlaması dışında olacak. O nedenle taraflar anlaşıp el sıkışılsa da sözleşmede ileri bir tarih yazılıyor.
• Kimi ev sahipleri eğer acil ihtiyacı yoksa beklemeye geçti. Kimileri emlak ofislerine ‘1 ay bekleyelim’ derken, kimi kira kararını askıya aldı.

“Sözleşmeye ileri tarihler yazılıyor”

Konu ile ilgili konuşan Emlak seri ilan platformu Emlakjet CEO’su Tolga İdikat, emlak ilan sayılarında ciddi düşüşler olmadığını belirterek, “Tüm ev sahipleri için geçerli olmasa da piyasada şöyle durumlar var; Kiracı ve mülkün sahibi bugün anlaşsalar da, kira sözleşmesine 5 ya da 15 Temmuz yazıyorlar. Bu yolla ev sahibi 1 yıl sonra sözleşme yenileme zamanı geldiğinde, yüzde 25’in üzerinde bir zam yapma hakkı elde ediyor.” dedi.

İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa da kiraya yapılan sınırlama ile yeni kiraya verilen evlerin fiyatlarının arttığını belirterek, “Mülk sahibi temmuz sınırlamasına takılmamak için bugünlerde evini kiraya vermiyor, bekliyor. Kiraya veren de şimdiden fiyat artışına gitti.” değerlendirmesinde bulundu.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; Ev sahipleri sınırı 3 formülle aşıyor (hurriyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Ev sahipleri kira artışlarındaki yüzde 25 sınırını bu 3 formülle aşıyor yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.

Konut fiyatlarındaki artış devam ediyor!

İnşaat maliyetlerindeki artışın devam etmesi ile yükselen ev fiyatları hız kesmeden artışını sürdürüyor. Sektör temsilcileri maliyetler sebebiyle bu atışın devam edeceğini, tüketicilerin konuta ulaşmakta zorlanacağını belirtti.

Hürriyet Gazetesi editörlerinden Gülistan ALAGÖZ‘ün haberinde yer alan bilgilere doğrultusunda üç büyük ildeki yükselen ev fiyatları incelendi. İstanbul, Ankara ve İzmir’deki sıfır konut fiyatları, il ve ilçe bazında nasıl değişiyor? Satılık yeni evlerde metrekare başı fiyatlar da dikkat çekiyor;

• İstanbul‘da yeni binadaki bir ev metrekaresi 8 bin TL ile 200 bin TL arasında değişiyor,
• Ankara‘da 3 bin TL ile 40 bin TL arasında değişiyor,
• İzmir‘de ise 5 bin TL ile 65 bin TL arasında değişiyor.

2002 yılında kurulan, 2003 yılında da Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ‘Gayimenkul Değerleme Şirketleri’ listesine alınan ‘TSKB Gayrimenkul Değerleme’ tarafından Hürriyet’e özel hazırlanan araştırma sonuçları ile 3 büyük ildeki konut fiyatlarının röntgeni çekiliyor.

İstanbul’da site içi evler 2 milyon liradan başlıyor!

İstanbul’da yeni inşa edilmiş binalarda metrekare satış fiyatları 8 bin TL’den başlarken, 60-70 bin TL seviyelerine kadar çıkıyor. Araştırmada yer alan bilgilere göre site içindeki projelerde en düşük metrekare fiyatı ise 20 bin TL. Yani site içinde 100 metrekarelik yeni bir konut almak 2 milyon liradan başlıyor. Metrekare fiyatları markalı konut projelerinde, kaliteli inşaat ve merkezi lokasyon etkileri ile 200 bin TL seviyelerini bile aşabilmekte.

“İnşaat maliyetinin nerelere kadar gideceği belirsiz!”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya tüm sektörlerde artışlar yaşandığını, bunun da maliyetleri nasıl etkilediğine değinirken, Maya şu açıklamalarda bulundu:

“Son iki yılda ortalama bir konut inşaat maliyeti rakamı 2.500 TL/m2’li rakamlardan 5 bin TL/m2 taban seviyelerine gelmiş durumda. İnşaat kalitesi ve markalı konut projesi olması durumunda bu rakam ayrıca yüzde 50’lere yakın şekilde daha da artıyor. Diğer taraftan inşaat maliyetinin nerelere kadar gideceği ise belirsiz ve öngörülemez bir konu olarak karşımızda duruyor. Tedarik zinciri, hammadde, lojistik, ulaşım gibi konuların hepsi inşaat maliyetleri tarafına birçok sektörde olduğu gibi artı yük getirdi.”

Arsa temininin zorlaşması da fiyatları etkiliyor

Kent merkezlerinde arsa temini konusunda sorunlar ve zorluklar yaşandığını belirten Maya, arsa bulmanın kolay olduğu yerlerde daha çok inşaat gerçekleştiğini söyleyerek şu açıklamalara yer verdi:

“Arsa değerleri yine konut metrekare birim satış değerini arttırıcı faktör olarak karşımıza çıkıyor. Arsa bulmanın daha kolay olduğu yerlerde artık daha çok inşai hareket olduğunu görebiliyoruz. Kent merkezlerinde ise yeni bina geliştirilmesi daha çok kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleşiyor. Bu alanda da artan maliyet etkisi ile paylaşım oranları müteahhit firma lehine değişmek zorunda kaldı”

“Konut fiyatlarındaki artış son dönemin en önemli konu başlıklarından”

2021 Haziran ayı itibarıyla piyasada enflasyona karşı paranın değerini koruması için konut yatırımının tekrar önemli bir alternatif haline geldiğini hatırlatan Maya, “Demografik özelliklerimizin de son derece canlı olduğunu dikkate aldığımızda yükselen ev fiyatları son dönemin en önemli konu başlıklarından biri haline geldi. Pandeminin de konut sektörüne olumlu etkisi ve talep canlılığında bir etki oluşturması da bu noktada unutulmaması gereken bir diğer konu başlığı” dedi.

Değerleme uzmanı Maya şöyle devam etti:

“Bir proje fizibilitesi şeklinde bakarak bir simülasyon yaptığımızda artık,

• İstanbul’da konut arsa birim satış değerinin 6 bin TL/m2 olduğu bir bölgede satılabilir konut fiyatının en az 14 bin TL/m2’lere geldiğini söyleyebiliriz.
• Aynı şekilde daha merkezi konumda ve arsa satış değerlerinin 20 bin TL/m2 seviyelerinde olduğu bir yer için ise konut satış fiyatının en az 40 bin TL/m2 seviyelerinde olması gerekecektir.

Kaldı ki daha da merkezi noktalarda bu değerin daha da yükselmesi gerekecek.”

Başkent’te metrekare fiyatları nasıl?

Ankara’nın ilçelerinde yeni konutların en düşük ve en yüksek metrekare fiyatları ise aşağıdaki tabloda yer aldığı gibidir.

İzmir’de metrekare fiyatları nasıl?

İzmir’in ilçelerinde yeni konutların en düşük ve en yüksek metrekare fiyatları ise aşağıdaki tabloda yer aldığı gibidir.

Piyasanın yüzde 70’i ikinci el satışlarından oluşuyor

Yeni konut fiyatlarında yaşanan artışın etkileri ikinci elde de hissediliyor. Konut arzının azlığı, talebin de çok alması fiyatlardaki artışı tetiklemeyi sürdürüyor. Yeni konut alacak bütçesi olmayan vatandaşların ikinci el tercihleri de bu pazarı canlı tutuyor. Hatta ülkemizde konut satışının yaklaşık yüzde 70’i ikinci el konutlardan oluşmakta. Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, “Vatandaş satacağı evin değerini belirlerken yeni konuta bakıyor elbette. Bunda bir sorun yok. Ama önemli olan doğru mukayeseyi yapmak. Söz gelimi sizin eviniz 30 yıllık, hemen yanına yeni ev yapıldı ve 5 milyon lira. O zaman benim evim de 4 milyon diyemezsiniz.” ifadelerinde bulundu.

“Konut üretimini teşvik edecek adımlara ihtiyaç var”

İkinci el konut piyasası ile ilgili değerlendirmelerde bulunan Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş konut üretimi teşvik edecek adımlara da ihtiyaç olduğunu belirtti ve şu açıklamalarda bulundu:

“Evini satanların çok büyük kısmı başka bir ev almak için satıyor. Alacağı evin fiyatı sürekli arttığı için, dönüyor satıştaki fiyatı sürekli yukarı yönlü revize ediyor. Bir de bu dönemde enflasyona karşı parasını korumak isteyen vatandaşın gayrimenkule ilgisi var. O da fiyat artışını görüyor, ‘daha da artacak bu fiyata alayım’ diyor. 3.5 milyon liralık eve 5 milyon lira ödeyip alıyor. O noktadan sonra o bölgede evin değeri 5 milyona çıkıyor.”

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; İşte 3 büyük ilde sıfır ev tarifesi (hurriyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Yükselen ev fiyatları hem alıcıyı hem de satıcıyı düşündürüyor! yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.

Kira piyasasında neler yaşanıyor?

Son zamanlarda yaşanan aşırı artışlarla ev kiraları birçok kişinin gündemine girdi. Herkesi zor duruma sokan piyasada yeni ev bulmak da oldukça zor duruma geldi. Ev arayanlar aylarca bütçelerine uygun bir daire bulamazken, mevcut kiracılar da fahiş zamlar ile karşı karşıya geliyor.

Hürriyet Gazetesi’nin haberinde yer verilen bilgilere göre, konunun uzmanları piyasaları hem ekonomik hem de hukuksal olarak ele alıyor, akıllardaki bütün sorulara yanıt veriyor. Hürriyet emlak editörü Gülistan Alagöz‘ün notlarıyla Hürriyet yazarı Sefer Levent‘in haberinden detaylar karşınızda.

Ev kiraları neden artıyor?

İşte madde madde ev kiralarının artmasının sebepleri:

• Kredi faizi ve fiyatlarındaki artış ile orta gelirli vatandaşın ev alması zorlaştı. Bunun sonucunda kiralık dairelere talep arttı.
• Yeni konut üretiminde yaşanan yavaşlık arz sorununa sebep oldu.
• Pandemi sürecince ertelenen düğünlerin yapılması da kiralık ev talebini arttırdı.
• Üniversiteyi yeni kazanan ve pandemi sebebiyle evini kapatan öğrenciler aynı anda kiralık ev arayışına girdi.
• Bazı bölgelerde yapılan kentsel dönüşümler sonucunda evini boşaltan vatandaşlar ev kiralamaya başladı.
• Yabancıların konut taleplerinde ciddi artışlar oldu. Yaşanan Rusya – Ukrayna savaşı Antalya’da kiraları 4 kat arttırdı.
• İran, Irak, Suriye ve Afrika vatandaşları çoğunlukla İstanbul olmak üzere belirli bölgelerde kümeleşmeye başladı. Bu mevkilerde kiralarda yüksek artışlar meydana geldi.

Kiralık ev arayan vatandaşlar hangi süreçlerden geçiyor?

Ev kiralarındaki fiyat artışları ve arz sorunları ile birlikte kiralık ev arayan vatandaşları zorlu bir süreç karşılıyor. Bazı bölgelerde emlak ofislerinde sıra ve rezervasyon işlemleri yapılıyor, vatandaşlar isimlerini yazdırıp beklemeye geçiyor. Yaşanan durumlardan birisi de açık arttırma ile ev kiralama. Aynı ev için kiralama talebinde bulunan vatandaşlardan en yüksek teklifi veren kişi evi kiralayabiliyor.

Son zamanların en çok dikkat çeken durum ise ortak ev kiralama taleplerinde yaşanan artış. Eskiden öğrencilerin tercih ettiği bu kiralama yöntemi, artık toplumun hemen her kesimine yayılmış durumda. Avukat, öğretmen, doktor, beyaz yakalı gibi farklı statülerdeki kişiler emlak ilan sitelerinde ortak ev kiralama taleplerine başvuruyor.

Yaşanan artışları fırsat bilen bazı ev sahiplerine dikkat!

Hali hazırda kiracısı bulunan daireler için 12 ayda bir yapılan zam oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması ile belirleniyor. Her ay açıklanan bu oran, yasal olarak yapılabilecek maksimum kira zam oranı olarak geçmektedir. Ancak bazı fırsatçı ev sahipleri “kiralar çok arttı” gibi bahaneler ile yasal oranın üzerinde taleplerde bulunuyor. Bu taleplerin hiçbir yasal dayanağı bulunmamaktadır.

Yaşanan bir diğer durum ise evinde kiracı bulunan ev sahibi, kiracıyı yasal olmayan yollarla ile evden çıkarıp, yüksek fiyatlar ile evini tekrar kiralamaya çalışıyor. “Oğlum oturacak”, “ev satıyorum” gibi bahaneler ile kiracıyı evden çıkaran ev sahipleri kanunen, kendisinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı olduğunu ispatlamak durumunda. Ev sahipleri eğer bu şekilde kiracıyı evden çıkarırsa, 3 yıl içerisinde evi başkasına kiraya veremiyor, başkasına kiraya vermesi durumunda ise eski kiracıya tazminat ödüyor.

Yasal olmayan bir diğer talep ise “ara zam“. Son zamanlarda senede bir kere yapılan kira zammını yeterli bulmayan ev sahipleri, ara zam uygulamak istiyor. Gayrimenkul hukuku uzmanlarına göre böyle bir uygulama söz konusu olamaz.

Ev sahibini zor durumda bırakan kötü niyetli kiracılara da dikkat!

Kiracıların mağduriyetleri karşısında, ev sahiplerinin zor durumda kaldığına dikkat çekmemiz gerekiyor. Enflasyon karşısında yapılan yasal zam oranlarının yetersiz olduğunu belirten ev sahipleri de mevcut. Sadece kira geliri ile geçinen vatandaşlar için bu zam oranları yetersiz kalıyor. Ancak geliri yüzde 100 artmayan birinden kiraya yüzde 100 zam istemek de gerçekçi bir çözüm olmuyor.

Uzmanlar bu durumlar karşısında ev sahibi ile kiracının karşılıklı anlaşarak orta yol bulmasını öneriyor. Eğer orta yol bulunamazsa zaten kanunlar devreye giriyor. Ayrıca belirtmekte fayda var ki, kötü niyetli kiracılar da mevcut. Aylarca ödeme yapmadan kaçanlar, yüksek kira vadedip hiç ödeme yapmayanlar ev sahiplerini zor durumlara sokuyorlar. Ev sahiplerinin böyle kişiler yerine, az da olsa istikrarlı ödeme yapacak vatandaşlara evlerini kiralamaları faydalı olacaktır.

Ev sahipleri hangi durumda ek zam isteyebilir? Evden tahliye için şartlar nelerdir?

• Kiracıların 5 yıldan uzun süredir aynı evde oturduğu durumlarda “kira tespit davası” açılabilir. Eğer kiralanan daire, bölge ortalamasının altında kaldıysa, bilirkişi bölge ortalamasına göre bir rakam belirler. Yine burada ev sahibinin direkt istediği rakam gerçekleşmez ve kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de yapılır. Ayrıca unutulmamalıdır ki kira tespit davaları 2 yılı aşkın sürmektedir.
• Kanuna göre yapılan kira sözleşmeleri aksi bir işlem yapılmadığı sürece otomatik olarak her yıl yenilenmektedir. Ancak kiralanan evde 10 yıldan aşkın süredir oturan kiracıları “herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmadan” tahliye edilme hakkı ev sahibine verilmektedir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken tek durum uzatma süresinin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi yapılmasıdır.

Kira piyasasında normalleşme olacak mı?

Yerli ve yabancı göçlerin sayısında bir düşüş yaşanması mümkün görünmüyor. Yakın zamanda İstanbul’da bu doğrultuda bazı semtlere kısıtlamalar getirildi. Bu kısıtlamaların yakın gelecekte sayısının arttığını görebiliriz. Ancak kısıtlamaların tek başına piyasayı normalleştirmesini bekleyemeyiz. Yeni evlenenler, öğrenciler, tahini çıkanlar konut talebinde bulunmaya devam edecek. Kiralarda yaşanan artışlar da bu doğrultuda bir süre daha devam edecek gibi.

Fiyatlarda yaşanan artışlar ile konut almak da bir süre daha zor olmaya devam edecek. Yapılması gereken ise konut arzını yani, yeni konut sayısını arttırmak olacaktır. Devlet tarafından özel sektöre kontrollü teşvikler, yasal kolaylıklar sağlanabilir. Ayrıca sektörde birçok projeye imza atan Emlak Konut ve TOKİ’ye her zamankinden çok ihtiyaç var. Konut arzının düşük, konut talebinin yüksek olduğu lokasyonlara mümkün olduğunca proje geliştirilmesi önem arz etmektedir.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; Kira piyasasında neler yaşanıyor (hurriyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Ev kiraları piyasasında neler yaşanıyor? yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.