Konutlar yatırımcıya gidiyor

Ülkemizde 2014 yılından itibaren konut sahipliği oranı yüzde 3.3 oranında düşüş göstererek yüzde 57.8‘e geriledi. Bu dönemde üretilen 5 milyon 331 adet konut inşa edilmesine rağmen kiracılık oranı yüzde 4.1 artış göstererek 26.20‘ye çıktı. Sektör temsilcileri ise üretilen konutların genellikle yatırım grupları tarafından alındığını belirtti.

Dünya Gazetesi editörlerinden Leyla İlhan’ın haberine göre son yıllarda konut üretiminin yüksek olması ve satışların artmasına rağmen konut sahipliğinin düştüğü belirtildi. Bu yaşanan düşüşün sebebi ise alım gücünden dolayı hanelerin konuta erişememesinden kaynaklı olarak gösterildi. Konut satışlarındaki artışların yeniden konut alımları ile sağlandığı söylenirken, erişilebilir fiyatlarda konut üretiminin gerekliliğine dikkat çekildi.

Zaten konut sahibi olanlar, daha çok konut aldı!

Konut sahibi olanların daha çok konut satın aldığını belirten İstanbul Gayrimenkul Değerleme Kurucu ve Yönetici Ortaklarından Ahmet Büyükduman, “Toplumda nüfus artış hızıyla birlikte hane sayısı artıyor. Bu arada konut sayısı da artıyor. 2014 yılında bu yana Türkiye’de diyelim ki 2 milyon yeni hane oluştu. Ama 4 milyondan fazla konut yapıldı. Ancak bu haneler neden daha fazla kiracılığa yöneldi diye bakıldığında şöyle nedenleri olabilir. Gelir dağılımındaki bozulmadan dolayı zaten konut sahibi olanlar daha çok konut sahibi olmaya başladı. Buda yeni oluşan ya da mevcutta kiracı olan hanelerin ev sahipliğine geçişlerini zorlaştırıp kiracı havuzuna ilaveler getirdi.” ifadelerine yer verdi.

“Barınma krizinin oluşmaması için konut üretimimi düşmemeli”

Büyükduman açıklamalarına yüksek gelire sahip grubun konut satın alımı yaptığını belirterek şöyle devam etti; “Bu grubun konutları kiraya verdiğini gösteriyor. Ayrıca konuta erişim gücü olsa bile toplumun bazı kesimleri konut sahibi olmak yerine kiracı kalmayı tercih ediyor olabilir. Gençler daha uzun süre bekar kalıyor, bekar kalınca daha uzun süre kirada kalıyor. Bu grubun da toplum içindeki payı genişliyor. Birde böyle bir sosyolojik gerçeklik var.” dedi.

Gelecek yıllarda yeterli miktarda konut üretilmemesi durumunda barınma krizi oluşabileceğine dikkat çeken Büyükduman, “Barınma krizinin oluşmaması Türkiye’de en az 3 yıl boyunca konut üretimi 1 milyonun altına düşmemeli. Ayrıca maliyetler çok yüksek bu nedenle erişilebilir konut içinde küçük konut üretilmeli. Çünkü 100 metrekarelik bir konutun fiyatı ortalama fiyatı 1 milyon 400 bin TL iken, konutu küçülterek kullanılan arazi ve inşaat maliyetleri düşürülerek çok sayıda insana barınma sunulabilir.” açıklamalarında bulundu.

Konut kredisi için daha uzun vade önerisi! 20-25 yıl

Babacan Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Babacan ise konu ile alım gücünün yükseltilmesi gerektiğini belirterek, “Üretim adeti ve hane sayısına baktığımızda üretilen evler ya satılmadı, ya yatırımcı aldı, yada yabancıya gitti yada kentsel dönüşüm oldu.” ifadelerine yer verdi. Ülkemizde konut sahipliği oranının artışının gelir düzeyinin yükseltilmesi ile mümkün olacağını belirten Babacan, “Yurtdışında 20-25 yıla varan sürelerle mortgage kredileri veriliyor. Halihazırda Türkiye’de bu süreler 10 yıl. Sürelerin uzaması önemli olacak.” ifadelerine yer verdi.

Vergi indirimlerinin de sektörü yumuşatacağını belirten Babacan, “Ayrıca KDV harcı ve tapu harçlarında ve yarı mamulde vergi indirimleri sağlanabilir. Böylece üretici uygun imkanlarla ürettiği zaman uygun fiyatlarla satabilir. Diğer türlü yüksek fiyata üretip yüksek fiyata satmak durumunda kalıyor.” dedi.

“Arz sıkıntısı yaşanmaması için 1.5 milyon adet konut üretilmeli”

Uzun vadeli ve yüksek krediler verilmesi gerektiğine de dikkat çeken Babacan, “Türkiye’de konutta arz sıkıntısının yaşanmaması için 1.5 milyon adet konut üretilmeli. Bu üretim için alım gücünün yükseltilmesi daha önemli. Bunun içinde enflasyonun böyle yüksek olduğu bir dönemde faizin oranlarının düşürülmesinden ziyade verilen kredi miktarının artırılması ve uzun vadeler daha önemli.” diye ekledi.

Babacan son olarak şu açıklamalarda bulundu:

“Yıl 2028 olduğunda 5.5 milyon konut yerine 1.5 milyon konutun üretildiğini konuşacağız. Buda alıcının konuta erişmesi açısından olumsuz bir süreç. Bu açıdan TOKİ özellikle alt gelir grubuna yönelik daha fazla konut üretebilir. Çünkü bizim gibi üreticilerin yüksek fiyata satmasının en büyük nedeni arsa fiyatları. Oysa kamu arsaya bir bedel ödemediği için alt gelir gurubuna üretim yapma imkanı var. Bu konuda konsantrasyonunu artırabilir.”

Maliyetler stoğun azalmasına sebep oluyor

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise üretimin pahalılığına dikkat çekerek, “Kimse ürettiği ile yerine koyamıyor. 25 milyon TL ile projeyi bitiririm diye yola çıkan biri 40 milyona bitirebiliyor. Dolayısıyla 15 milyon cebinden vermek zorunda kalanlar oluyor. Önünü göremediği bir ortamda inşaat sektörünün büyümesi hiç de kolay değil. Dolayısıyla sermayesi olan inşaat yapacak buda daha az stoğun piyasaya gireceğini gösteriyor.” açıklamalarına yer verdi.

Erişilebilir konutun önemine dikkat çeken Yazıcı, konut üretimi ve sanayinin Anadolu’ya kaydırılmasının çözüm olabileceğini belirterek, “Ancak böylece daha düşük maliyetler ev sahibi yapabiliriz. Çünkü konuttan ziyade erişilebilir seviyede konutun üretilmesi önemli. Erişilebilir fiyata dolayısıyla acil bir şekilde piyasaya 200 bin ila 400 bin konut sunulmalı. Bunun için eskiden olduğu gibi Emlak Bankası gibi bir oluşum bölgeyi alıp ıslah edip, imara açacak şekilde bir yapıya ihtiyaç var.” dedi.

“Konut fiyatları ile hane halkı geliri arasındaki ayrışma büyüyor”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönet Maya da konut üretiminin yanı sıra, konut finansmanına erişim ve gelirin artırılması gibi unsurların ev sahipliği oranını artırılmasında önemine dikkat çekerek, “Üretim tarafında tabii ki erişilebilir konut üretiminin artması önemli. Bu açıdan baktığımızda uygun fiyatlı konut üretiminde ilk olarak arsa üretimi akla geliyor. Bu tarz proje geliştirmeleri için arsa temini önemli bir aşama olacaktır. Diğer taraftan ise konutta finansmana erişim tarafının önemli bir araç olduğu bugüne kadar açıklanan rakamlarla ortaya çıkmakta. Tabii bir de hane halkı geliri artmadığı sürece hele ki enflasyonist bir ortamda konuta ayrılacak bütçe her geçen düşme eğiliminde olacak.” dedi.

Maya, ayrıca konut fiyatları ile hane halkı geliri arasındaki farkın günden güne artmasının konut sahipliğini azalttığını belirterek, “Bu nedenle de erişilebilir konut üretemiyor iseniz farklı modeller devreye girebiliyor. Paylaşımlı ofisten sonra paylaşımlı ev gibi yeni konseptler buna örnek gösterilebilir.” ifadelerine yer verdi.

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; Konutlar yatırımcıya gidiyor (dunya.com)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Konut sahipliği oranı düşerken, kiracılık oranında artış yaşanıyor! yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.

Konut fiyatlarındaki artış devam ediyor!

İnşaat maliyetlerindeki artışın devam etmesi ile yükselen ev fiyatları hız kesmeden artışını sürdürüyor. Sektör temsilcileri maliyetler sebebiyle bu atışın devam edeceğini, tüketicilerin konuta ulaşmakta zorlanacağını belirtti.

Hürriyet Gazetesi editörlerinden Gülistan ALAGÖZ‘ün haberinde yer alan bilgilere doğrultusunda üç büyük ildeki yükselen ev fiyatları incelendi. İstanbul, Ankara ve İzmir’deki sıfır konut fiyatları, il ve ilçe bazında nasıl değişiyor? Satılık yeni evlerde metrekare başı fiyatlar da dikkat çekiyor;

• İstanbul‘da yeni binadaki bir ev metrekaresi 8 bin TL ile 200 bin TL arasında değişiyor,
• Ankara‘da 3 bin TL ile 40 bin TL arasında değişiyor,
• İzmir‘de ise 5 bin TL ile 65 bin TL arasında değişiyor.

2002 yılında kurulan, 2003 yılında da Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ‘Gayimenkul Değerleme Şirketleri’ listesine alınan ‘TSKB Gayrimenkul Değerleme’ tarafından Hürriyet’e özel hazırlanan araştırma sonuçları ile 3 büyük ildeki konut fiyatlarının röntgeni çekiliyor.

İstanbul’da site içi evler 2 milyon liradan başlıyor!

İstanbul’da yeni inşa edilmiş binalarda metrekare satış fiyatları 8 bin TL’den başlarken, 60-70 bin TL seviyelerine kadar çıkıyor. Araştırmada yer alan bilgilere göre site içindeki projelerde en düşük metrekare fiyatı ise 20 bin TL. Yani site içinde 100 metrekarelik yeni bir konut almak 2 milyon liradan başlıyor. Metrekare fiyatları markalı konut projelerinde, kaliteli inşaat ve merkezi lokasyon etkileri ile 200 bin TL seviyelerini bile aşabilmekte.

“İnşaat maliyetinin nerelere kadar gideceği belirsiz!”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya tüm sektörlerde artışlar yaşandığını, bunun da maliyetleri nasıl etkilediğine değinirken, Maya şu açıklamalarda bulundu:

“Son iki yılda ortalama bir konut inşaat maliyeti rakamı 2.500 TL/m2’li rakamlardan 5 bin TL/m2 taban seviyelerine gelmiş durumda. İnşaat kalitesi ve markalı konut projesi olması durumunda bu rakam ayrıca yüzde 50’lere yakın şekilde daha da artıyor. Diğer taraftan inşaat maliyetinin nerelere kadar gideceği ise belirsiz ve öngörülemez bir konu olarak karşımızda duruyor. Tedarik zinciri, hammadde, lojistik, ulaşım gibi konuların hepsi inşaat maliyetleri tarafına birçok sektörde olduğu gibi artı yük getirdi.”

Arsa temininin zorlaşması da fiyatları etkiliyor

Kent merkezlerinde arsa temini konusunda sorunlar ve zorluklar yaşandığını belirten Maya, arsa bulmanın kolay olduğu yerlerde daha çok inşaat gerçekleştiğini söyleyerek şu açıklamalara yer verdi:

“Arsa değerleri yine konut metrekare birim satış değerini arttırıcı faktör olarak karşımıza çıkıyor. Arsa bulmanın daha kolay olduğu yerlerde artık daha çok inşai hareket olduğunu görebiliyoruz. Kent merkezlerinde ise yeni bina geliştirilmesi daha çok kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleşiyor. Bu alanda da artan maliyet etkisi ile paylaşım oranları müteahhit firma lehine değişmek zorunda kaldı”

“Konut fiyatlarındaki artış son dönemin en önemli konu başlıklarından”

2021 Haziran ayı itibarıyla piyasada enflasyona karşı paranın değerini koruması için konut yatırımının tekrar önemli bir alternatif haline geldiğini hatırlatan Maya, “Demografik özelliklerimizin de son derece canlı olduğunu dikkate aldığımızda yükselen ev fiyatları son dönemin en önemli konu başlıklarından biri haline geldi. Pandeminin de konut sektörüne olumlu etkisi ve talep canlılığında bir etki oluşturması da bu noktada unutulmaması gereken bir diğer konu başlığı” dedi.

Değerleme uzmanı Maya şöyle devam etti:

“Bir proje fizibilitesi şeklinde bakarak bir simülasyon yaptığımızda artık,

• İstanbul’da konut arsa birim satış değerinin 6 bin TL/m2 olduğu bir bölgede satılabilir konut fiyatının en az 14 bin TL/m2’lere geldiğini söyleyebiliriz.
• Aynı şekilde daha merkezi konumda ve arsa satış değerlerinin 20 bin TL/m2 seviyelerinde olduğu bir yer için ise konut satış fiyatının en az 40 bin TL/m2 seviyelerinde olması gerekecektir.

Kaldı ki daha da merkezi noktalarda bu değerin daha da yükselmesi gerekecek.”

Başkent’te metrekare fiyatları nasıl?

Ankara’nın ilçelerinde yeni konutların en düşük ve en yüksek metrekare fiyatları ise aşağıdaki tabloda yer aldığı gibidir.

İzmir’de metrekare fiyatları nasıl?

İzmir’in ilçelerinde yeni konutların en düşük ve en yüksek metrekare fiyatları ise aşağıdaki tabloda yer aldığı gibidir.

Piyasanın yüzde 70’i ikinci el satışlarından oluşuyor

Yeni konut fiyatlarında yaşanan artışın etkileri ikinci elde de hissediliyor. Konut arzının azlığı, talebin de çok alması fiyatlardaki artışı tetiklemeyi sürdürüyor. Yeni konut alacak bütçesi olmayan vatandaşların ikinci el tercihleri de bu pazarı canlı tutuyor. Hatta ülkemizde konut satışının yaklaşık yüzde 70’i ikinci el konutlardan oluşmakta. Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Başkanı Hakan Akdoğan, “Vatandaş satacağı evin değerini belirlerken yeni konuta bakıyor elbette. Bunda bir sorun yok. Ama önemli olan doğru mukayeseyi yapmak. Söz gelimi sizin eviniz 30 yıllık, hemen yanına yeni ev yapıldı ve 5 milyon lira. O zaman benim evim de 4 milyon diyemezsiniz.” ifadelerinde bulundu.

“Konut üretimini teşvik edecek adımlara ihtiyaç var”

İkinci el konut piyasası ile ilgili değerlendirmelerde bulunan Coldwell Banker Türkiye Başkanı Gökhan Taş konut üretimi teşvik edecek adımlara da ihtiyaç olduğunu belirtti ve şu açıklamalarda bulundu:

“Evini satanların çok büyük kısmı başka bir ev almak için satıyor. Alacağı evin fiyatı sürekli arttığı için, dönüyor satıştaki fiyatı sürekli yukarı yönlü revize ediyor. Bir de bu dönemde enflasyona karşı parasını korumak isteyen vatandaşın gayrimenkule ilgisi var. O da fiyat artışını görüyor, ‘daha da artacak bu fiyata alayım’ diyor. 3.5 milyon liralık eve 5 milyon lira ödeyip alıyor. O noktadan sonra o bölgede evin değeri 5 milyona çıkıyor.”

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.

Kaynak; İşte 3 büyük ilde sıfır ev tarifesi (hurriyet.com.tr)

Düzenleyen; İnş. Müh. Mithat GÜNEY, PMP

Bu yazı, emlakmedya.com internet sayfasında da tarafımızdan yayınlanmıştır.

Yükselen ev fiyatları hem alıcıyı hem de satıcıyı düşündürüyor! yazısı ilk önce Ofis Projeleri üzerinde ortaya çıktı.