Konut Satışlarını Artıran Sebep; Konutun Bir Yatırım Aracı Görülmesidir!

26.05.2022

Konutların yatırım aracı olarak görülmesi, konut satışlarını artıran sebep olarak karşımıza çıkıyor. Şartlarda bir değişiklik olmadıkça ve yabancıların konut ilgisi sürdüğü müddetçe bu artış eğiliminin devam edeceği bekleniyor.

Konutun Bir Yatırım Aracı Olarak Tercih Edilmesi Satışları Yükseltti

Konut satışlarını artıran sebep olarak karşımıza çıkan konutların yatırım aracı olarak görülmesi gösterildi. Bu şartlar devam ettiği sürece konut satışlarının artması bekleniyor. TÜİK tarafından aylık açıklanan konut satış istatistiklerine göre Nisan 2022‘de konut satışları yüzde 38,8 artış gösterdi. İpotekli konut satışları yüzde 82,9 artarken, ilk el konut satışları yüzde 24,7 ve ikinci el konut satışları yüzde 45,0 artış gösterdi. Açıklanan veriler doğrultusunda konut piyasasında canlılığın devam ettiği gözlemleniyor.

Konutlar yeniden yatırım aracı haline geldi, sektör hareketlendi!

Sektörün başta gelen problemlerinden : Arz sıkıntısı

Arz ile talep arasındaki dengenin bozulması, düzgün bir fiyatlandırma yapmanın önüne geçtiği gibi piyasanın sağlığına da en büyük tehdittir. Şu an bilinen bir gerçek olan arz sıkıntısı, sektörün en önemli problemlerinden biri olarak karşımıza çıkıyor. Örnek olarak geçmiş dönem inşaat ruhsat rakamları incelendiğinde;

2017 yılında 1,26 milyon adet konut için yeni ruhsat alımı yapılırken,
2018 yılında 500 bin,
2019 yılında 272 bin,
2020 yılında 474 bin ve
2021 yılında ise 585 bin ruhsat alımının yapıldığını görüyoruz.

İnşaat maliyetlerinde de ciddi artışların yaşandığını görüyoruz. Mart 2022 inşaat maliyet endeksi (İME), Şubat 2022 İME’sine göre yüzde 9,58, Mart 2021’e göre yüzde 101,57 artış gösterdi. Bu da malzeme üretiminin azalmasına ve her üretilen ürünün eskisine nazaran daha maliyetli olmasına sebep oldu.

Talep artışı için yapılan düzenlemeler fiyat manipülasyonuna sebep olabiliyor

Talep konusunda ise hanehalkı gelir seviyesinde bir artışın olmaması ve borçlanma maliyetlerinde yaşanan artışlar sorun oluşturmakta. Uygun koşulların oluşturulması ile talebin yeniden canlanması ise her zaman mümkün olabiliyor. Fakat yaşanan bazı durumlar karşısında fiyatlar üzerinde manipülasyon yapılması söz konusu olabiliyor. Özellikle talebi artırmak için konut kredisi faiz ve vadelerinde iyileştirme yapıldığında bu durum ile karşılaşılabiliyor.

Aslında fiyat mekanizmasının denetimi konusunda 2019 yılında tarihi bir fırsatı kaçırıldı. Her alım-satım işlemine bir değerleme raporu zorunluluğunun istenmesi ve değer haritalarının üretilmesi şeklindeki çalışmanın altlığını oluşturacak düzenleme, “Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasını Öngören Yasa Teklifi”nin TBMM Genel Kurulu’ndaki görüşmelerinde yasa önerisinden çıkartılmıştı.

Fiyatlardaki artışa sebep olan talep nasıl oluşuyor?

Yüksek enflasyonla karşı karşıya kaldığımız bu ortamda, fiyatlarda sürekli artışa sebep olan talebin nasıl oluştuğu merak konusu. Bu sorunun yanıtı ise en iyi şekilde “Rasyonel Beklentiler Teorisi” ile açıklanıyor. Teori kısaca; bütün verilerin açıklandığı piyasada karar alıcıların, ekonomiyi yönetenler kadar gelişmeler ve olaylar hakkında bilgi sahibi olduğunu söylüyor. Bu da karar alıcıların, ekonomiyi yönetenlerin karar ve önlemleri önceden tahmin etmesine ve bu kararlara göre hareket etmelerine olanak sağlıyor.

Rasyonel Beklentiler Teorisi’nin önemi sadece geçmiş ile ilgili verileri değil, gelecekle ilgili verileri de kapsıyor. Arz-talep dengesinin olmadığı ortamda kişilerin konut yatırımı yapmasını sağlayan ve fiyatların artışına sebep olan temel faktör de tam olarak budur. Bu durumu basit bir örnekle açıklayacak olursak;

Elinde 2 milyon lirası olan bir vatandaş, TCMB Nisan 2022 Piyasa Katılımcıları Anketi kapsamında cari yıl sonu tüketici enflasyonu (TÜFE) beklentisinin yüzde 46,44 olarak açıklandığı bir ortamda, yüzde 18’lik mevduat getirisi elde etmek yerine gayrimenkulü tercih ederek TÜFE oranında bir artışa sahip olabiliyor. Bu da satışlarda yaşanan artışın sürmesine sebep oluyor.

Konuta erişim zorlaşıyor!

Piyasadaki şartların bu şekilde devam etmesi ise yabancıların ilgisinin artışının süreceğini gösteriyor. Nisan ayında bir önceki yılın nisan ayına göre yüzde 58,1 artışla 6 bin 447 konut yabancılara satıldı. Buna sebep olan ise hanehalkı gelirinin konuta erişime yetersiz olması ve yüksek gelire sahip ilk yüzde 10-20’lik grup bu enflasyonist piyasada yatırımlarını korumak için mülk sayısını artırmaya devam etmesidir. Geriye kalan kesim ise bugün olmasa bile yakın gelecekte kiracı olma yolunda hızla ilerliyor…

İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube Kanalı

Dünya genelindeki İnşaat Projeleri, Şantiye Görüntüleri, Gayrimenkul Sektörü ve Profesyonel Proje Yönetimi ile ilgili videoları İnşaat Mühendisi Mithat GÜNEY, PMP YouTube kanalında bulabilirsiniz.